Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę krok po kroku – poradnik inwestora
LMVGroup Jak od strony formalnej wygląda dzierżawa gruntu pod fotowoltaikę? Jakimi kryteriami kierować się przy weryfikacji działki oraz ile można na tym zarobić? Odpowiedź na te pytania nie jest prosta, ale spróbujemy się z nią zmierzyć w merytoryczny i przejrzysty dla Czytelnika sposób. Zapraszamy do lektury.
Dzierżawa gruntu pod fotowoltaikę – na czym polega i czy to dla Ciebie?
Na czym polega dzierżawa gruntu pod farmy fotowoltaiczne? Jest to model biznesowy, w którym strona wydzierżawiająca, czyli właściciel gruntu, otrzymuje pasywny dochód z ziemi z tytułu wynajmu gruntu pod panele fotowoltaiczne.
Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę jest relacją biznesową o charakterze długoterminowym, której czas trwania wynosi najczęściej od 25 do 29 lat. Dzięki niej inwestor może na wybranym gruncie wytwarzać zieloną energię – budując i eksploatując farmę wiatrową. W zamian właściciel działki otrzymuje regularny czynsz dzierżawny, który może pomóc w dywersyfikacji źródeł dochodu.
Niniejszy artykuł jest poradnikiem, w którym zawarto wszystkie najważniejsze informacje przydatne dla właścicieli gruntów. Jeśli zastanawiasz się nad dzierżawą ziemi rolnej, to koniecznie zapoznaj się z treścią. W dalszej części wyjaśnimy dokładnie, na czym polega dzierżawa pod fotowoltaikę i o czym warto pamiętać, zanim podpisze się umowę dzierżawy gruntu.
Dzierżawa działki pod farmy fotowoltaiczne – weryfikacja gruntów
Zanim zdecydujemy się na wydzierżawienie działki rolnej osobom trzecim, warto sprawdzić, czy istnieją sensowne możliwości dzierżawy posiadanych przez nas gruntów. Wymagania dla działki pod fotowoltaikę są dość jasne. Grunt musi mieć określoną powierzchnię, klasę, a także kształt. Weryfikacja gruntu pod PV obejmuje również jej nasłonecznienie oraz bliskość sieci energetycznej. Kwestie te będą miały istotny wpływ na ostateczną cenę dzierżawy.
Ponadto, jeśli jesteś właścicielem gruntu i zastanawiasz się, jaka ziemia pod farmę fotowoltaiczną będzie najlepsza, to musisz również pamiętać o odpowiednim statusie prawnym posiadanej działki rolnej. Są to bardzo istotne kwestie, ponieważ, jeśli dysponujesz atrakcyjną działką dla inwestora, to zarobisz na niej więcej, a inwestor poniesie mniejsze koszty realizacji inwestycji i będzie mógł ją szybciej wdrożyć.
Powierzchnia, klasa oraz kształt gruntu – od czego zależy wybudowanie farmy fotowoltaicznej?
Fotowoltaiczna dzierżawa gruntu jest możliwa tylko na działkach o określonej powierzchni. Co do zasady, minimalna powierzchnia działki pod fotowoltaikę nie powinna być mniejsza niż 1 hektar, choć nic nie stoi na przeszkodzie, aby wyniosła ona nawet powyżej 2 hektarów. Im większa powierzchnia, tym większa inwestycja, a co za tym idzie – wyższe przychody.
Przy wyborze działki pod inwestycje fotowoltaiczne często zwraca się uwagę na tzw. klasę bonitacyjną gruntu. Pożądane są zwłaszcza grunty niższych jakościowo klas (np. czwartej, piątej, a nawet szóstej). Preferowane są też nieużytki, a unika się ziem dobrych klas, takich jak pierwsza, druga lub trzecia.
Wybierając grunty rolne pod fotowoltaikę inwestor często bierze też pod uwagę ich kształt. Największą popularnością cieszą się grunta o kształcie kwadratu lub w miarę zbliżonego do niego prostokąta. Kluczowe jest też ukształtowanie działki rolnej. Najmniejsze koszty przystosowania generuje płaski teren pod farmę PV, czyli taki, na którym można w miarę łatwo budować infrastrukturę fotowoltaiczną.
Opłacalność dzierżawy – dostęp do światła, dróg i sieci energetycznej
Aby inwestycja farmy fotowoltaicznej mogła się zwrócić, konieczne jest posiadanie działki rolnej o określonych właściwościach. Podstawowym kryterium jest tu oczywiście nasłonecznienie działki pod fotowoltaikę. Brak drzew, budynków i innych przeszkód znacznie ułatwia dostęp do światła słonecznego.
Nie bez znaczenia jest też bliskość linii średniego napięcia. Dzięki niemu przyłączenie farmy do sieci energetycznej generuje relatywnie niewielkie koszty – zarówno w kontekście budowy, jak i utrzymania przyłącza.
Inwestor przy wyborze działki zwróci też uwagę na dostęp do drogi publicznej. Opłacalność dzierżawy gruntu zależy m.in. od tego, czy zaistnieje możliwość:
- dostarczenia na działkę komponentów infrastruktury wraz z ciężkim sprzętem niezbędnym do jej montażu,
- dowiezienia pracowników odpowiedzialnych za serwisowanie instalacji.
Dlatego, jeśli jesteś zainteresowany dochodem pasywnym z tytułu dzierżawy gruntu rolnego, pamiętaj, że nie liczy się tylko sama działka, ale też jej otoczenie i skomunikowanie.
Dzierżawa gruntu pod farmy fotowoltaiczne a status prawny działki rolnej
Przydatność działki rolnej pod kątem inwestycji w zieloną energię warto również ocenić biorąc pod uwagę relację MPZP i farmy fotowoltaicznej. Mówiąc wprost – należy sprawdzić, czy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego przewiduje i określa warunki zabudowy dla farmy PV. Jeśli nie, warto sprawdzić, czy istnieją perspektywy ich uzyskania dla określonego przeznaczenia gruntu w MPZP.
Nie bez znaczenia jest też uregulowany stan prawny, czyli de facto czysta księga wieczysta. Z punktu widzenia inwestora bardzo ważne jest, czy dana działka nie jest obciążona zobowiązaniami finansowymi i nie należy do podmiotów trzecich, będąc np. przedmiotem zastawy. Dlatego ocena przydatności działki pod kątem ewentualnego spisania umowy dzierżawy ziemi, wymagać będzie również znajomości określonych procedur prawnych.
Zysk z dzierżawy – czy budowa instalacji fotowoltaicznej może opłacać się właścicielowi gruntów?
Wiele osób interesują kwestie finansowe, to znaczy, ile można zarobić na dzierżawie ziemi. Otóż czynsz za dzierżawę gruntu pod fotowoltaikę zależy od wielu zmiennych, aczkolwiek – biorąc pod uwagę orientacyjne stawki rynkowe – jest to od 15 000 do nawet 20 000 złotych rocznie za pojedynczy hektar.
Ostateczna wysokość stawek za dzierżawę pod fotowoltaikę w 2025 roku będzie zależeć od potencjału działki, a więc głównie od tego, jak daleko znajduje się ona od sieci średniego napięcia, a także od jej nasłonecznienia i pozostałych czynników, które zostały wymienione powyżej. Czy to ostateczna kwota? Nie do końca. W wielu sporządzanych umowach dzierżawy gruntu występuje zapis, który określa waloryzację czynszu dzierżawnego o wskaźnik inflacji, który jest opublikowany przez GUS.
Czy dzierżawa gruntów pod energię odnawialną może się opłacić? Tak, ponieważ:
- dochód ma charakter pasywny, co oznacza, że w czasie trwania umowy właściciel nie musi ponosić wydatków niezbędnych do jego pozyskania,
- rozpoczęcie budowy farmy wiatrowej najczęściej odbywa się już kilkadziesiąt dni po przekazaniu działki rolnej,
- na koniec – ze strony inwestora – realizowana jest rekultywacja terenu po zakończeniu dzierżawy.
Nie można też zapominać, że trwanie umowy dzierżawy obowiązuje dla gruntów, które nie mają zbyt dużego potencjału rolnego.
Umowa właściwa a bezpieczna dzierżawa – co musi znaleźć się w dokumencie?
Umowa dzierżawy pod fotowoltaikę określa zasady, na jakich współpracują podpisujące ją strony. Istnieją pewne kluczowe zapisy w umowie dzierżawy, na które warto zwrócić uwagę przed podpisaniem dokumentu.
Nie tylko czynsz dzierżawny – na co jeszcze zwrócić uwagę w umowie dzierżawy?
Na co zwrócić uwagę w umowie dzierżawy? Oto najważniejsze punkty:
- czas trwania umowy – najczęściej jest to okres od 25 do 29 lat,
- wysokość czynszu, jaki będzie spływać na konto właściciela działki,
- terminy płatności rat czynszu,
- zasady waloryzacji czynszu dzierżawnego,
- określenie, kto ponosi koszty podatków od nieruchomości, rolnego i innych obciążeń finansowych,
- zapisy o służebności przesyłu fotowoltaiki,
- zapisy definiujące kary umowne,
- zapisy dotyczące eksploatacji instalacji oraz jej usunięcia (wraz z rekultywacją gruntu) przez inwestora po zakończeniu umowy.
Opłacalność dzierżawy gruntu zależy przede wszystkim od ww. zapisów. Dlatego warto z prawnikiem skonsultować umowę o dzierżawę terenu pod fotowoltaikę, aby zabezpieczyć w ten sposób własne interesy.
Umowa dzierżawy – na co uważać, aby bezpiecznie wydzierżawić grunt?
Istnieją pewne niekorzystne zapisy w umowie, na które każdy właściciel gruntów powinien zwrócić uwagę. Oto przykłady, które powinny wzbudzić Twoją czujność:
- brak klauzuli waloryzacyjnej, co oznacza, że właściciel gruntu może nie otrzymywać czynszu powiększanego o wskaźnik inflacji,
- niejasne zapisy dotyczące usunięcia farmy fotowoltaicznej po wygaśnięciu umowy,
- przerzucanie kosztów podatkowych oraz przyłączeniowych na właściciela gruntu,
- zbyt szerokie prawa dysponowania gruntem przez dzierżawcę.
Jak widać, pewne ryzyko umowy dzierżawy gruntu zawsze istnieje. Jak zabezpieczyć swoje interesy, aby nie stracić? Najlepiej dokładnie przeanalizować, na co uważać w umowie na dzierżawę gruntu pod fotowoltaikę, Wybierając uczciwego dzierżawcę, można nie tylko uzyskać korzystne stawki czynszu dzierżawnego, ale też utrzymać całkiem korzystne warunki umowy dzierżawy, co ma istotne (i opłacalne) znaczenie zwłaszcza w kontekście długoterminowym.
Proces dzierżawy gruntu a zaufany partner – czy warto wydzierżawić ziemię pod PV?
Bezpieczna dzierżawa pod fotowoltaikę to gwarancja zadowolenia obydwu stron – w tym właściciela gruntu. Wiarygodny inwestor farmy fotowoltaicznej współpracuje z najlepszymi, dlatego jako LMV Group możemy być rzetelnym wykonawcą farm fotowoltaicznych dla każdego inwestora szukającego terenu pod farmę. Nasze doświadczenie i wiedza to fundament długotrwałej oraz owocnej współpracy, która opiera się na zaufaniu i profesjonalizmie.
LMV Group to profesjonalny wykonawca farm fotowoltaicznych. Współpracując z nami, inwestor OZE szybciej realizuje inwestycję, co przekłada się na wzrost rentowności inwestycji.
Reasumując, wieloletnia dzierżawa gruntów rolnych to skuteczny sposób na dochód pasywny. Wybór uczciwego inwestora przekłada się na korzystne zapisy w umowie, uczciwą wysokość czynszu, a także na utylizację paneli fotowoltaicznych po zakończeniu okresu dzierżawy, jeśli obydwie strony nie są zainteresowane dalszą współpracą.
